Girardin, les avantages de l'investissement locatif en Outre Mer

Souscription au capital de société de constructions de logements ou destinés à l’exercice d’activité éligible

1/ Souscription au capital de sociétés d’acquisition ou de constructions de logements

Exemple : souscriptions pour un montant de 350 000 € au capital d’une société remplissant les conditions suivantes :

- Acquisition d’une villa en fin de défiscalisation. La déduction s'applique aux souscriptions au capital de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et qui sont affectées exclusivement à l'acquisition ou à la construction de logements neufs dans les départements d'outre-mer lorsque ces sociétés ont pour activité exclusive la location de tels logements.

- L'entreprise s'engage à louer l'immeuble nu dans les six mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant six ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale

- Le loyer et les ressources de locataire n'excèdent pas des plafonds fixés par décret.

2/ Souscription au capital de sociétés de construction d’immeubles destinés à l’exercice d’une activité éligible

Exemple : souscription de parts ou constitution d’une société pour la construction d’un hangar avec location à une entreprise ayant une activité industrielle; Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent, déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant total des souscriptions au capital de sociétés ayant pour objet la construction d'immeubles destinés à l'exercice d'une activité éligible (agriculture, industrie, artisanat).

La société doit s'engager à :

- en achever les fondations dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription

- à maintenir l'affectation des biens à l'activité éligible pendant les 5 ans qui suivent leur acquisition ou pendant leur durée normale d'utilisation si elle est inférieure.

Vous pouvez donc utiliser deux façons de défiscaliser, soit en achetant directement un bien immobilier, soit indirectement au moyen de souscriptions de parts de sociétés.

Une étude financière avec contrôle et suivi par un expert comptable commissaire aux comptes, avec vous-même et

votre service ou expert comptable avant toute prise de décision.

Très méconnues, les dispositions de l’article 217 Undecies du Code Général des Impôts sont importantes et primordiales.

100% DE DEDUCTION FISCALE POUR L'ACQUISITION DIRECTE D'UN BIEN IMMOBILIER NEUF DESTINE A LA LOCATION.

Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) peuvent déduire de leur résultat imposable une somme égale au montant des acquisitions de logements neufs à usage locatif situés dans les Départements d'Outre Mer. L'excédent de déficit peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants (art 209 du CGI).

L'entreprise s'engage à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement et pendant 6 ans au moins, à des personnes qui en font leur résidence principale (art 217 undecies I du CGI).Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond fixé par décret en début d’année (art 46 AG duodecies annexe III du CGI).

La loi précise que si dans le délai de cinq ans de son acquisition, l'investissement est cédé ou cesse d'être affecté à la location, les sommes déduites sont rapportées au résultat imposable de l'exercice au cours duquel cet événement se réalise.

AUTRES AVANTAGES DE LA DEFISCALISATION OUTRE MER

Le bien est amortissable et permet de déduire les frais suivant le plan comptable classique, et cela, "en plus de l'avantage fiscal lui même". L'entreprise diminue son résultat imposable et augmente son patrimoine en participant au développement des DOM.

I . Amortissement du bien

L’amortissement s’ajoute à la défiscalisation en elle-même (art 39-2° du CGI). Le bien immobilier est amortissable dans les conditions de droit commun. L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur que subissent les immobilisations de l’entreprise par suite de l’usage, du temps, du changement technique. La base de l’amortissement est le prix de revient. Le taux usuel d’amortissement est de 5% en matière immobilière. La durée d’amortissement d’un bien immobilier à usage d’habitation est généralement de 20 ans.

II . Le revenu foncier

Les revenus fonciers sont pour l’essentiel ceux provenant de la location d’immeubles. Les loyers et autres revenus des immeubles figurant à l’actif des entreprises constituent un élément du bénéfice imposable au même titre que les autres revenus réalisés par l’entreprise. Ces revenus doivent être compris dans les bénéfices de l’entreprise pour leur montant réel.

Le bien fera l’objet de rentrées locatives régulières pouvant bénéficier de l’assurance des loyers impayés.

III . Les charges déductibles

La taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de copropriété, les primes d’assurances, les frais d’entretien et de réparation, se déduisent au titre des charges. (Art 39 du CGI). Seule la T.V.A. n'est pas déductible.

Le montant du loyer

Pour bénéficier de la défiscalisation en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 11,66 € / m² par mois de surface habitable. (Art. 46 AG duodecies)(139,92 €/m² par an). Si elle fait partie de la construction, vous pouvez compter en plus jusqu'à 14 m² de terrasse couverte à 11,66 € / m² par mois.

Exemple : le montant du loyer maximum sera pour un appartement ayant une surface habitable de 59,16 m², une terrasse couverte de 15,44m² de :

(59,16m² + 14m²) x 139.92 = 10 236, 54 : 12 = 853 €/mois hors charges.

Taux exceptionnel de déduction fiscale à 100%

La défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les immeubles neufs dans les DOM est un avantage fiscal extrêmement intéressant, et efficace.La loi du 21 juillet 2003 pérennise et améliore le système créé par la loi PONS de 1986.

Ce mécanisme diminue considérablement l’impôt en participant au développement des DOM. C'est un atout majeur des chefs d’entreprise désireux de consolider leur société en augmentant son patrimoine.

LA DEDUCTION FISCALE DE L'IMPOT SUR LES SOCIETES DE 100 % DU MONTANT DE L'ACQUISITION, SANS AGREMENT PREALABLE JUSQU'A 1 MILLION D'EUROS D'INVESTISSEMENT (au 01/12/2007)

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